2014年初级会计职称考试经济法基础精讲第五章第七节

　　一、土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

　　土地增值税的特点(了解)：1、在房地产转让环节征收;2、以房地产转让实现的增值额为计税依据;3、征税范围比较广;4、采用扣除法和评估法计算增值额;5、实行超率累进税率。

　　二、纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。

　　提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方，转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。

　　三、征税范围(掌握)

　　1、征税范围的一般规定：

　　(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让);

　　(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;

　　(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　2、征税范围的具体和特殊规定(易出单选题、多选题)

　　具体情形征收土地增值税不征收土地增值税

　　1、出售(1)转让国有土地的行为;(2)转让地上建筑物及其附着物产权(1)出让国有土地的行为;

　　2、继承、赠与非公益性赠与(1)继承、赠与等方式无偿转让的房地产;(2)赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为;(3)公益性赠与：通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

　　3、以房地产投资、联营(1)凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的;(2)对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税;双方未从事房地产开发的：以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;

　　4、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途;产权发生转移产权未发生转移

　　5、房地产交换单位之间：以房地产与另一方的房地产进行交换个人之间互换自有居住用房地产，免征。

　　6、合作建房建成后转让建成后按比例分房自用

　　7、房地产的出租 房地产的出租

　　8、房地产抵押以房地产抵债而发生房地产权属转让;

　　在抵押期间不征收土地增值税;

　　9、其他土地使用者处置土地使用权。

　　企业兼并转让房地产;房地产的代建房行为;房地产的重新评估。

　　【例题】下列各项中,应当征收土地增值税的是(　)。

　　A、公司与公司之间互换房产 B、房地产开发公司为客户代建房产

　　C、兼并企业从被兼并企业取得房产 D、双方合作建房按比例分配房产后自用

　　答案：A 解析：土地增值税征税范围规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围;兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。