2014年初级会计职称考试经济法基础精讲第五章第七节_第4页

【例题3•计算题】某公司2009年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。

　　解析：(1)计算扣除项目金额。根据《土地增值税暂行条例》等有关规定，公司转让该旧房地产允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房屋的评估价格、支付给房地产评估机构的评估费、缴纳的与转让该房地产有关的税金。

　　扣除项目金额=200+800+20+10=1030(万元)

　　(2)计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额。

　　增值额=1600-1030=570(万元)

　　(3)计算增值额占扣除项目金额的百分比。

　　增值率=570÷1030=55.3%，说明增值额超过了扣除项目金额的50%，但未超过100%。

　　(4)应纳税额

　　土地增值税税额= 570×40%-l030×5%=176.5(万元)

　　六、土地增值税的减免税

　　1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。高级公寓、别墅、度假村不属于普通标准住宅。

　　2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的比照有关规定免征土地增值税。

　　3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　【例题】下列各项中，可以不征或免征土地增值税的有(　)。

　　A、国家机关转让自用房产 B、工业企业以不动产作价入股进行投资

　　C、房地产公司以不动产作价入股进行投资 D、某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产

　　答案：BD 解析：根据土地增值税法律制度的规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税;工业企业以不动产作价入股进行投资和某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产属于免征土地增值税的情形;国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围。

　　七、土地增值税申报程序、纳税清算、纳税地点

　　(一)土地增值税纳税申报程序

　　1、纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理;经常转让经审核可按月按季申报纳税。

　　2、纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。

　　(二)土地增值税纳税清算

　　1、土地增值税的清算条件，区分“应当清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　③直接转让土地使用权的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：

　　①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　④省级税务机关规定的其他情况。

　　2、清算后再转让房地产的处理：单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　3、土地增值税的核定征收：有无帐可查或申报不可信的五种情形之一的，税务机关可以参照，核定征收

　　(三)土地增值税纳税地点：向房地产所在地的主管税务机关缴纳税款

　　1、纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。2、纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。