2014年初级会计职称考试经济法基础精讲第五章第二节_第2页

　　(一)契税的计税依据——不动产的价格

　　具体情形计税依据

　　国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格

　　土地使用权赠与、房屋赠与由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖市场价格确定

　　土地使用权交换、房屋交换交换土地使用权、房屋的“价格差额” ： 交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据

　　(二)契税的税率：地区幅度比例税率(3%-5%)

　　(三)契税应纳税额的计算 应纳税额=计税依据×税率

　　【例题1】林某有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，黄某应缴纳的契税税额为(　)万元。

　　解析：土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”;交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。黄某应缴纳的契税=(96-72)×3%=0.72(万元)。

　　【例题2】2008年，王某获得单位奖励房屋一套。王某得到该房屋后又将其与李某拥有的一套房屋进行交换。房地产评估机构评估奖励王某的房屋价值30万元，李某房屋价值35万元，协商后，王某实际向李某支付房屋交换价格差额款5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值28万元。已知当地规定的契税税率为4% 。要求：计算王某应缴纳的契税税额。

　　解析：根据契税法律制度的规定，以获奖方式取得房屋权属的应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币的一方缴纳契税，计税依据为所交换的房屋价格的差额，即5万元。因此，王某应就其获奖承受该房屋权属行为和房屋交换行为分别缴纳契税。

　　(1)王某获奖承受房屋权属应缴纳的契税税额=280000×4%=11200元

　　(2)王某房屋交换行为应缴纳的契税税额=50000×4%=2000元

　　(3)王某实际应缴纳的契税税额=11200+2000=13200元

　　四、契税的税收优惠

　　1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;

　　2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税;

　　3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税;

　　4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定;

　　5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税;

　　6、依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋属的，经外交部确认，可以免征契税。

　　五、契税征收管理

　　1、契税纳税环节：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　2、契税纳税地点：土地、房屋所在地。

　　3、契税纳税期限：纳税义务发生之日起10日内。