2014年初级会计职称考试经济法基础精讲第五章第一节_第2页

　　(一)房产税的计税依据

　　房产税的征收方式分为从价计征和从租计征两种。

　　1、从价计征：房产余值为计税依据。计税余值=房产原值×(1-10%～30%)，税率为1.2% 。

　　(1)房产原值：会计制度账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值(或原价)。解释：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施;自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　(2)房屋附属设备和配套设施的计税规定：①凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施(主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台、中央空调、智能化楼宇设备等)，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　(3)投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待：

　　①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

　　②以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

　　提示：对融资租赁的房屋：以房产余值计征房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　(4)居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税：由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。

　　提示：①自营的依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;②出租房产的，执照租金收入计征。

　　2、从租计征，税率为12%;对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

　　房产出租的以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。

　　(二)房产税的计算(重点)

　　1、两种计税方法

　　(1)从价计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。

　　(2)从租计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。

　　计税方法计税依据税　率税额计算公式

　　从价计征房产余值1.2%全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　从租计征房产租金12%全年应纳税额=租金收入×12%(或4%)

　　【例题1】某企业一处房产原值1000万元，账面已提折旧600万元。2009年7月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年，已知改企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。该企业2009年度应缴纳的房产税税额为(　)万元。解析：该企业2009年前半年 应缴纳的房产税=1000×(1-30%)×1.2%÷2=4.2(万元)后半年=50×12%=6(万元)，2009年应缴1000×(1-30%)×1.2%÷2+50×12%=10.2(万元)

　　【例题2】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间(房屋原值为20万元)。2009年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2009年应纳房产税额为(　)。

　　解析：(1)开餐馆的房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元);(2)房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税;(3)出租房屋应纳房产税=1×12×12%=1.44(万元);(4)三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)。