注册会计师2014年《会计》精讲26

第四节　投资性房地产的转换和处置

一、投资性房地产的转换(双向转换)

(一)投资性房地产转换形式和转换日

1.房地产的转换形式

房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

2.投资性房地产转换日的确定

(1)投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

(2)投资性房地产转换存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

(3)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。

(二)投资性房地产转换为非投资性房地产

1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产

原值转原值，折旧转折旧

摊销转摊销，减值转减值

以上是不涉及存货的情况下

【例7-9】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

『正确答案』

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产 　　　　　　　　　　　　50 000 000

投资性房地产累计折旧(摊销)　 　12 350 000

贷：投资性房地产　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　50 000 000

累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12 350 000

2.采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为自用房地产

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

【书边笔记】采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为自用房地产情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“公允价值变动损益”的贷方。

【例7-10】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为45 000万元，公允价值变动为增值250万元。

『正确答案』

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　48 000 000(转换日公允价值)