注会税法考试辅导：土地增值税扣除项目

注会税法考试辅导 ：土地增值税扣除项目

一、扣除项目的内容

　　（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）

　　1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）

　　【注意】

　　（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。

　　（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：

　　第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配

　　第二次分配：在已完工和未完工之间分配

　　第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配

　　最后，结转到销售的部分可以抵扣。

　　2.房地产开发成本

　　它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。

　　可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积

　　取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。

　　3.房地产开发费用——按标准扣除

　　它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用

　　（1）利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

　　（2）（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

　　【注意新增内容】

　　全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

　　土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　4.与转让房地产有关的税金　　

　　【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。