2012年注册会计师考试《税法》真题(B卷)_第9页

3.地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：

　　(1)该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税。

　　(2)该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。

　　(3)该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。

　　(4)4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元。

　　(5)将5000平方米的房屋出租给他人使用(产权未发生转移)，月租金为45万元，租期为8个月。

　　(6)2012年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。

　　(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。)

　　要求：

　　(1)根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。

　　(2)根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

　　(3)根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。

　　(4)根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用。

　　(5)根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税金及附加。

　　(6)根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。计算该公司应缴纳的土地增值税。

　　【答案及解析】

　　(1)公司已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%(20000÷25000×100%)，虽未超过税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算规定的比例85%，但剩余的可售建筑面积已经出租。

　　(2)取得土地使用权时应纳契税=8000×5%=400(万元)

　　允许扣除的土地使用权支付金额=[400+8000×(1-10%)]×(1-5000÷25000)=6080(万元)

　　(3)允许扣除的开发成本=12000×(1-5000÷25000)=9600(万元)

　　(4)由于利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，所以，

　　允许扣除的开发费用=(6080+9600)×10%=1568(万元)

　　(5)允许扣除的营业税=40000×5%=2000(万元)

　　允许扣除的城市维护建设税和教育费附加=2000×(5%+3%)=160(万元)

　　合计可扣除的营业税金及附加=2000+160=2160(万元)

　　(6)应纳土地增值税的计算：

　　增值额=40000-[6080+9600+1568+2160+(6080+9600)×20%]=40000-22544=17456(万元)

　　增值额占扣除项目金额的比例=17456÷22544×100%≈77.43%

　　应纳土地增值税=17456×40%-22544×5%=6982.4-1127.2=5855.2(万元)。