2013年注册会计师考试经济法考点分析（二）

　　1.不动产物权变动的情形

　　（1）登记生效

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　【解释】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记，登记生效。

　　（2）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件

　　①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。

　　（3）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记

　　①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

　　②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。

　　表3-2 不动产的物权变动