2014银行从业资格个人贷款复习：个人住房贷款的特征本文

个人住房贷款的特征本文

　　个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：

　　(1)贷款金额大、期限长

　　个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。

　　(2)以抵押为前提建立的借贷关系

　　在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。

　　(3)风险因素类似，风险具有系统性特点

　　除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。

个人住房贷款的发展历程

个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。截至2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2.95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。

个人住房贷款的要素

　　(1)贷款对象

　　个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如：

　　①合法有效的身份或居留证明;

　　②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;

　　③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;

　　④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

　　⑤贷款银行规定的其他条件。

　　(2)贷款利率

　　个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

　　实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。

　　(3)贷款期限

　　个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。

　　(4)还款方式